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房地產行業是我國經濟發展的支柱產業，實施營改增有利于降低房地產企業稅務負擔，也有利于穩定房地產市場，為企業提供更為可靠的政策環境。但是，應對失策的話，企業稅負就可能大大增加，帶來巨大的資金壓力，嚴重影響企業的發展。房地產行業營改增已是大勢所趨，如何順應時代發展形勢，在變革中謀求發展，是企業需要深思和面對的問題。

一、營改增的改革背景

營改增就是把繳納營業稅改為征收增值稅，2012 年，上海的交通運輸業以及部分服務業開始了營改增試點；同年8 月試點范圍擴展到北京、江蘇、廣東等10個省區市；2013 年試點擴展到全國，同時廣播、影視制作和發行也被納入試點；2014 年鐵路運輸業、郵政通信業以及電信業被納入試點范圍；據粗略統計，2012年到2015 年間，我國試點營改增已經累計減稅5000 多億元；2016 年5 月1 日我國全面推開營業稅改增值稅試點，房地產行業將迎來重大的變革。營改增最大的變化在于改變了營業稅重復征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病，實現了增值稅進項和銷項的抵扣，能有效降低企業稅負，完善我國財稅體制，這是我國供給側結構性改革的重頭戲，也與國際趨同。

二、營改增后房地產企業的稅負變化

( 一) 正面影響

全面實施營改增有利于緩解房地產企業的稅收負擔，降低企業成本。筆者對一個住宅項目進行了具體測算，營改增之前，房地產企業的營業稅稅率為5%，綜合計算得出總稅負率為14.97%；營改增之后，按增值稅稅率11% 計算，總稅負率為14.49%，可見，營改增后房地產企業的總體稅負率有所下降，而隨著整體抵扣鏈條的逐步完整，企業的稅負還會繼續下降。其次，營改增的實施，將推動房地產企業的優勝劣汰，營改增改變了價格體系，實行層層抵扣，因此企業必須重新設計經營流程，自覺調整內部架構，實施精細化管理，這有利于正規企業降低稅負。

相反，運營不正規的企業難以適應，稅負反而會增加。

( 二) 負面影響

營改增之后的進項稅抵扣可能會加重企業的負擔，對整個行業的發展造成一定阻礙。房地產開發周期較長，項目預售之后就需要預繳稅款，卻要等到竣工結算之后才能取得進項發票，抵扣之后才能獲得進項稅款，結果企業所承擔的增值稅成本大大提高。房地產企業往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發票，例如勞務費和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發票，結果進項抵扣不足，造成企業資金短缺。另外，土地成本在房地產企業的成本結構中約占23%，按照現行法規政策，土地成本無法抵扣進項稅額，因此企業所承擔的稅負極有可能大大增加。營改增之后，賬務處理難度加大，房地產企業短時間內難以適應統一的稅收政策，稅負有可能大幅度上升，在房地產市場出現下滑趨勢之時，營改增改革可能讓房地產企業雪上加霜。

三、營改增后房地產企業的因應之道

( 一) 加強財務人員業務培訓

財務人員是財務管理的核心人物，其工作水平直接了影響企業的經濟效益。目前我國的房地產企業在稅務管理方面還存在著不少問題，大部分企業還沒有樹立繳納增值稅的意識，所以必須轉變思維方式，全面適應稅收政策的轉變，為企業管理和發展提供保障。實施稅制改革后，發票管理、會計核算等財務工作都發生了很大變化，企業必須適應新政策、新形勢的要求，加強財務、稅務管理團隊建設，對會計人員進行增值稅稅務處理和增值稅使用培訓，不斷提高涉稅人員業務技能，熟悉新的稅收政策，使之更快、更好的適應新稅制。同時，積極引入經驗豐富、財務能力出眾的財務管理人才，提升企業財務、稅務管理整體水平，為企業減少不必要的成本費用。

( 二) 提高財務核算管理水平

會計核算機制包括了信息收集、整理分析、明細核算等，房地產企業必須健全會計核算制度，完善會計核算體系，不斷提高會計核算的質量，通過全面、準確的會計核算和財務管理來提高稅務處理能力。企業要完善財務核算內容，會計核算科目應包含基本的進項稅額、已交稅金、減免稅款、銷項稅額、進項稅額轉出、轉出未交增值稅和轉出多交增值稅等欄目，使各稅收款項能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務處理流程，嚴格按照會計核算程序開展稅務籌劃，加強項目成本核算以及竣工結算，及時對進項稅進行認證和抵扣。同時，必須加強發票的認證和收集，保證原始依據的合法合規，避免發票流失等問題，確保賬實相符，提高會計核__算的準確性，防止由于進項稅無法抵扣而造成的不必要損失。

( 三) 重視對于供應商的管理

實施營改增政策后，企業可以利用買房送裝修等營銷策略，合理控制稅負，充分利用營改增政策緩解企業經營壓力。企業必須重點關注增值稅進項稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發票的收集和整理工作，特別是在采購環節，一定要加強供應商管理，優選資質正規并且能夠提供足額增值稅發票的建筑安裝企業，取得對應的增值稅專用發票，確保進項稅的抵扣，使企業各項期初增值稅進項稅額得到抵扣，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業務是房地產企業進項稅額的主要來源，企業可以剝離建筑業務，獲得更多的進項增值稅發票，以減輕稅負。在全新的營改增政策之下，企業要加強對稅收管理模式的調整，利用營改增提高企業整體收益，為企業的經營發展提供更為可靠的支持。

( 四) 落實財務稅務內部控制

房地產要加強對營改增相關政策的研究和解讀，增強自身的稅收意識，確定全新的財務、稅務管理重點，進一步加強稅收管理。首先，企業要優化部門設置，進一步完善崗位管理制度，明確崗位職責，真正做到責任到人。其次，根據稅收政策變化積極調整經營流程，規范經營行為，做好稅制銜接，在憑證認證、管理和計算等方面加強管理，采購部門要轉變思維方式，重視對于供應商的管理，以適應新的稅收政策的轉變。另外，優會計處理流程，加強對企業財務、稅務數據的統計和管理，反思、彌補稅務漏洞，規范增值稅發票的開具、保管行為，各項財務和稅務材料必須留存，以減小企業的法律風險。

( 五) 積極開展稅收籌劃工作

房地產企業要與稅務機關建立順暢的溝通關系，及時獲取最新的稅收政策信息，掌握納稅工作中的注意事項，并根據自身特點，適時調整經營策略，梳理企業的所有進項稅額，積極、科學、合理地開展避稅工作：(1) 利用好納稅人身份。“營改增”之后，對于小規模納稅人來說，如果進項稅超過了當期銷售額的8%，稅負反而更重，所以這時房地產企業申請成為一般納稅人更為有利。(2) 取得增值稅專用發票。在采購工作中，要選擇一般納稅人作為供應商，采購材料要求開具增值稅專用發票；如果購貨對象是小規模納稅人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求價格折扣多一些。采取批量采購或集中采購的方法，這樣既可以保證高質量和低價格，還能獲取增值稅專用發票。(3) 利用稅率差異。建筑業的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產企業應積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。(4) 項目外包。部分環節無法獲得進項稅額抵扣，就可以外包出去，進行稅負轉移。(5) 利用時間差異。盡快取得進項稅發票，盡量延遲開出銷售發票，有利于及時抵扣，推遲繳稅。(6) 爭取優惠政策。

增值稅的減免稅政策相對較多，企業應熟練掌握國家政策，例如環保相關的優惠政策，以爭取各種優惠。

四、結語

營改增對于房地產企業是一把“雙刃劍”，有效利用起來就可以規范自身經營行為，實現結構轉型，駛入可持續發展的“快車道”。但是，應對失策的話，企業稅負就可能大大增加，帶來巨大的資金壓力，嚴重影響企業的發展。所以，房地產企業必須提前做好準備，認真研究和分析營改增政策內涵，梳理業務流程，優化管理架構，加強財務、稅務內部控制，以降低企業稅收負擔，更好地應對市場挑戰，推動企業穩步、快速發展。財

參考文獻：

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